Zaprosiliśmy ekspertów by dyskutować o przyszłości centrum miasta. Jak powinno się rozwijać i jak oceniają zmiany, do których już doszło?

Debata z 7 czerwca zaczęła się od rozmowy o zamknięciu nowym budynkiem raciborskiego rynku. Bolesław Stachow uznany fotografik uważa, że z obiektów, które ostatnio powstały w Raciborzu: centrum krwiodawstwa, aquapark i najnowszy na rynku to ten ostatni w ich porównaniu wypada najsłabiej. – Tam nie ma architektury, to jest plomba zrobiona w miejscu wykupionym. Dla mnie to bunkier obłożony kafelkami – stwierdził. Jego zdaniem należało budować po skosie tak by odległość od osiedla na Odrzańskiej była większa niż obecnie.

Reprezentująca PWSZ dr inż. arch. Joanna Sokołowska-Moskwiak zaznaczyła, że rynek miasta o takiej historii jak Racibórz jest miejscem szczególnym dla tych co tu mieszkają i którzy doń przybywają. – Czy ten nowy obiekt jest takim, który będzie do Raciborza przyciągać? Zwłaszcza na rynek? Pod tym względem jest co najmniej nietrafiony w tym miejscu – podkreśliła. Według niej nowy obiekt musi być z natury nowoczesny, a nie tylko nowy. – Można było tę lokalizację sprawdzić za pomocą wizualizacji. To dziś powszechnie używane narzędzie. Pozwala wyjaśnić wiele wątpliwości – dodała.

Innego zdania jest dr inż. arch. Wiesław Olejko z PWSZ. – Przechodziłem obok tego budynku i go nie zauważyłem. W naszych warunkach to całkiem niezłe osiągnięcie. Niestety, w wielu przypadkach nowe budynki często odbieramy jako dysonas przestrzenny w istniejących sytuacjach urbanistycznych. Oczywiście, nie ma powodu dla którego obiekt nie mółby być lepszy pod względem architektonicznym, jednak należy zwrócić uwagę na lokalne uwarunkowania z których do najważniejszych należą możliwości finansowe – uznał. Zdaniem Olejki rozmowa o tym czy obiekt na rynku mógłby być lepszy nie kończy dyskusji. – Ważne czy inwestorzy są skłonni do odważniejszych wyzwań. Racibórz nie jest Krakowem czy Warszawą.Tam inwestorzy odpowienio odważni i majętni się znajdą, tutaj nie – ocenił. Poparł go wiceprezydent Raciborza Wojciech Krzyżek. – Inwestor nie wyłoży więcej niż zarobi. W Raciborzu cena najmu metra kwadratowego wynosi kilkanaście złotych. W Warszawie to kilkaset euro – porównał samorządowiec.

Do rozmowy włączył się dr inż. arch. Jarosław Figaszewski. Zaznaczył, że każda pierzeja rynku wygląda zupełnie inaczej. – Zadanie architekta by to zestawienie uzupełnienić było trudne: jak wpisać nowy obiekt do zastanej, tak niespójnej rzeczywistości. Powstający obiekt ma jednak cechę charakterystyczną jaką jest neutralność. Tak właśnie należało odpowiedzieć – podzielił się swą opinią pracownik naukowy PWSZ.

Bryła powinna powstać

Zastępca włodarza miasta posłużył się datami: w 1949 roku wpisano ścisłe centrum do rejestru zabytków; w połowie lat osiemdziesiątych Pracownie Konserwacji Zabytków w Warszawie opracowały analizę historyczno-urbanistyczną dla Raciborza, w oparciu o którą są tworzone plany miejscowe i wytyczane kierunki zabudowy. Wojciech Krzyżek przyznał, że wciąż docierają doń głosy krytyczne w związku ze zmianą na rynku. – Miałem rozmowę z wiceprezydentem Warszawy Jackiem Wojciechowiczem, raciborzaninem, moim pierwszym szefem w urzędzie. Pytał co wyście na tym rynku postawili, przecież plan zagospodarowania reguluje takie sprawy. Broniłem się, że jednak nie reguluje wszystkiego – relacjonował urzędnik. Według niego taka bryła na rynku powinna tam powstać, bo domyka jego pierzeję wpisaną historycznie do rejestru.

Choć Krzyżek uważa, że najlepszą formą wyboru „w miarę dobrej architektury” jest konkurs gdzie propozycje są oceniane przez profesjonalistów to w przypadku inwestycji na rynku nie było prawnej możliwości by takowy przeprowadzić. – Tragedią byłoby gdyby doszedł do realizacji poprzedni projekt nawiązujący do tego co stoi obok, stylizowane na pseudoosiemnasty lub pseudodziewiętnasty wiek – podsumował.

Trump zbuduje pałac

Architekt Rafał Fuchs przewidywał, że będą powstawały kolejne budynki w ciekawych miejscach Raciborza i pytał kto będzie decydował o ich wyglądzie. – Gdy np. milioner pokroju Donalda Trumpa przyjedzie i będzie chciał sobie wybudować pałac na placu Długosza to ktoś mu zabroni? – dociekał. Interesowało go czy są możliwości by o wyglądzie miejsca decydowała komisja specjalistyczna, która w przeszłości czuwała nad takimi tematami. – W przypadku obiektu na rynku taka komisja mogłaby dużo zdziałać – uznał uczestnik debaty. Co widziałby w tym miejscu osobiście? – Jeżeli spojrzy się na rynki miast w Polsce i za granicą to są tam budynki bardziej prestiżowe i nowatorskie. Obiekty o których się mówi i nie tylko negatywnie – wyjaśnił. Towarzysząca mu architekt Ewa Klimaszewska dodała, że w takich miejscach lokuje się „miejskie perełki”.

Wojciech Krzyżek wspomniał o pracującym w przeszłości architekcie miejskim. – Wszechwładny urzędnik decydował co jest ładne, a co brzydkie, a odwołania nie było od tego żadnego – mówił. Wiceprezydent ocenia, że to dobrze, że dziś już nie ma superurzędnika. Komisja ekspertów pracuje wyłącznie na poziomie planu zagospodarowania przestrzennego.

Nie ma tragedii

Specjalizujący się od paru dekad w obrocie nieruchomości Wojciech Ruchała z firmy Manager zauważył, że działka na rynku była bardzo długo wystawiona na sprzedż. – Nie była to wielka okazja, coś spod lady. Inwestorów było mnóstwo, wiadomo było co można tam zbudować. Budynek już stoi więc dyskusja jest bezpodstawna – oznajmił zebranym. Ruchała sprzedawał mieszkania w sąsiedztwie nowego obiektu. – Niedawno rozmawiałem z tamtymi klientami. Jedni są niezadowoleni z nowego sąsiedztwa, ale drudzy mówią, że to jest centrum i nie widzą problemu. Moim zdaniem też nie ma tragedii – stwierdził. Bardziej go interesuje czy budynek uda się skomercjalizować i przy jakiej cenie wynajmu metra kwadratowego.

W rozmowie uczestniczyła także Ewa Klimaszewska. – My Polacy często mamy problem z oceną czegoś za ładne lub brzydkie. Później powstają budzące sprzeciw elewacje np. osiedlowych wieżowców czy innych budynków, które nijak mają się do estetyki otoczenia – podsumowała architekt krajobrazu i wnętrz. Na koniec tego wątku dyskusji Bolesław Stachow skwitował, że raciborzanie z czasem może przyzwyczają się do nowego budynku jak paryżanie do szklanej piramidy w Luwrze.

Jarmark unikatów

Już trzeci miesiąc Ilona Wojciechowicz pracuje w Społecznym Komitecie Rewitalizacji w urzędzie gdzie poszukiwane są pomysły na ożywienie centrum i obszarów uznanych za zdegradowane w wielu obszarach życia miasta. – Jesteśmy na etapie wyboru zgłoszonych propozycji. Do końca roku okaże się co trafi do realizacji – zdradziła właścicielka sklepu Recman na Długiej. Podała jedną z wizji dla deptaka. – Interesującym pomysłem jest program „Lokale na start” adresowany do ludzi z ciekawymi pomysłami: promocją zdrowej żywności, pracowniami z rękodziełem, wyjątkową biżuterią itp. Jednak lokale na Długiej, praktycznie wszystkie, są w rękach prywatnych – przyznała.

Zauważyła także, że przewaga na tej ulicy mieszkańców w starszym wieku blokuje nowe przedsięwzięcia w handlu czy gastronomii. – Chcemy włączyć miejscowych w realizację nowych projektów – dodała. Wiceprezydent Krzyżek zwrócił uwagę na kompromis, który musi mieć miejsce w oczekiwaniach mieszkańców i przedsiębiorców. Pierwsi chcą spokoju, a drudzy ożywienia.

Wzorce z Nowej

Ilona Wojciechowicz zaobserwowała, że Długa „żyje” do skrzyżowania z Bankową. – Dalej już mniej się dzieje – oceniła. Co przyciąga ludzi na deptak? Np. „wspaniały chleb w cukierni, choć drogi to wyjątkowy”. – Architekci mogą pomóc w kwestii estetyki miejsca. Teraz obok istniejących tam sklepów jest okropna metaloplastyka z lat 70-tych i brudne elewacje schodów. To jest brzydkie i zaniedbane – uważa przedsiębiorca. Wskazała na ulicę Nową – jej zdaniem – dobrze zagospodarowaną. – Pojawiły się granitowe schody. Dostęp do lokali jest łatwiejszy i lepiej je widać. Pomysł na ulicę Długą powinien nawiązywać do zastosowanego przy Nowej – zaproponowała.

Dr Joanna Sokołowska-Moskwiak sądzi, że „zrobiło się trochę histerii nad Długą”. – Architekt niewiele tam pomoże. Po co kolejny puder i fasada? Cóż one zmienią? – pytała uczestników debaty. Zgodził się z nią dr Wiesław Olejko. – Nie można nikogo zmusić żeby tamtędy chodził. Jeżeli ludzie sami nie wygenerują warunków, że tam jest ciekawie i fajnie, to nawet gdbyśmy ulicę ozłocili to nic to nie da – oznajmił. Dr Jarosław Figaszewski zaznaczył, że podstawowym problemem jest wartość użytkowa tego miejsca. – Gdy ludzie będą mieli tam po co chodzić to pójdą i przestrzeń będzie żyła – orzekł.

Mieszkaniówka tak, komercja słabo

Zdaniem Wojciecha Ruchały sedno problemu tkwi w sile nabywczej raciborzan. Żaden duży, zewnętrzny inwestor nie zainwestuje w plac Długosza zanim nie dokona wywiadu gospodarczego. – Miałem kiedyś możliwość zapoznania się z takim materiałem. Informuje gdzie przechodzą strumienie ruchu i w jakich godzinach, ile wynosi średnia wieku mieszkańców. Są też bardzo szczegółowe informacje o zakładach pracy. Na bazie tych danych jeden z największych banków w Europie zdecydował, że do Raciborza nie wejdzie – podkreśla. Bo liczyło się ile można tu zarobić, a nie czy miasto jest ładne. Ruchała wie, że raciborzanie w wieku do 45 lat mają zdolność kredytową w wysokości ok. 300 tys. zł. – I domy w takiej cenie się sprzedają. Droższe transakcje są jak błąd w matrixie, zdarzają się, ale nie są regułą – podsumowuje.

Ekspert rynku nieruchomości wyjawia na przykładzie własnej inwestycji na końcu ul. Długiej, że nie miał problemu aby sprzedać tam 24 mieszkania w nowej kamienicy. – Natomiast lokali użytkowych nie potrafimy wynająć do teraz. Cena nie ma znaczenia. Po prostu nikt się nie interesuje. Długa kiedyś była traktem handlowym. Dziś jest nim Opawska. Wynajem czy sprzedaż lokalu użytkowego jest tam kwestią paru telefonów. Nie trzeba go wystawiać, sprzedaje się w dwa dni – zauważył.

Miasto parkingowe

Według dr Sokołowskiej Racibórz powinien być miastem z gęstą zabudową. Tymczasem „pod względem parkingów jest rozpuszczony do granic możliwości”. – Tych terenów i nieskonsumowanych przestrzeni jest za dużo – ocenia Joanna Sokołowska-Moskwiak.

Bolesław Stachow postawił tezę, że Racibórz w przeszłości kojarzony jako ośrodek przemysłowy po transformacji zmienił się w miasto handlowe, gdzie dominują sklepy i parkingi. – W tym kontekście plac Długosza powinien mieć dwa poziomy, z parkingiem i wiszącym ogrodem żeby pogodzić interesy mieszkańców z potrzebami handlowców – stwierdził.

W dyskusji nad przyszłością centrum architekt Rafał Fuchs dostrzegł jeszcze problem z wynajmem lokali użytkowych w niektórych rejonach miasta. – Pustych, niewykorzystanych jest za dużo. Dlaczego nie przekształcać ich na małe lokale mieszkalne? Tych przecież brakuje, jest nań popyt. Te czerwone napisy na plakatch o wynajmie tylko straszą inwestorów – ocenił.

Mariusz Weidner